Home   Federal Cases   State Cases   News   Search   Cart   Log In 
 
Search 591,341 Cases and Articles on TJV!
 
Federal Case Categories







In re Mary Veronica Santiago‐Monteverde

Case No. 12‐4131‐bk (C.A. 2, Mar. 31, 2014)

Appeal from a decision of the United States District Court for the Southern District of New York (P. Kevin Castel, Judge) affirming a bankruptcy court’s order striking a debtor’s claim of entitlement to an exemption of property from her estate. The debtor contends that the value of her rent‐stabilized lease was exempt from her bankruptcy estate as a “local public assistance benefit” within the meaning of New York Debtor and Creditor Law § 282(2). The bankruptcy court and district court determined that the value of a rent‐stabilized lease did not fall within the exemption. We conclude that the application of § 282(2) to New York’s rent stabilization laws raises a question of New York State law that is appropriately certified to the New York Court of Appeals.

In this appeal we consider whether the value inherent in a New York City tenant’s rent‐stabilized lease as a consequence of the protections afforded by New York’s Rent Stabilization Code (“RSC”), N.Y. Comp. Codes R. & Regs. tit. 9, §§ 2520.1 et seq., make the lease, or some portion of its value, exempt from the tenant’s bankruptcy estate as a “local public assistance benefit” within the meaning of New York Debtor and Creditor Law (“DCL”) § 282(2). We conclude that the New York Court of Appeals is better positioned to resolve this unsettled issue of New York law and, consequently, we certify it to that Court.

I. BACKGROUND



At some point prior to the mid‐1970’s, Debtor‐Appellant, Mary Veronica Santiago‐Monteverde, signed a lease with her husband for an apartment in lower Manhattan. Following the enactment of New York’s rent stabilization law in 1974, the apartment became rent‐stabilized. The RSC “regulat[es] rents and provid[es] occupants with statutory rights to tenancy renewals” as well as occupancy and anti‐eviction protections. Manocherian v. Lenox Hill Hosp., 84 N.Y.2d 385, 389 (1994); see N.Y. Comp. Codes R. & Regs. tit. 9, §§ 2520.1 et seq.; N.Y.C. Admin Code §§ 26‐501 et seq. New York State law also authorizes municipalities to formulate and apply rent stabilization regulations and New York City has done so. N.Y. Unconsol. Law § 8605; N.Y.C. Admin Code §§ 26‐501 et seq.








 

 

Judge(s): Barrington D. Parker, Jr.
Jurisdiction: U.S. Court of Appeals, Second Circuit
Related Categories: Property
 
Circuit Court Judge(s)
Barrington Parker, Jr.
Reena Raggi
Robert Sack

 
Trial Court Judge(s)
Kevin Castel

 
Amicus Lawyer(s) Amicus Law Firm(s)
Carolyn Coffey MFY Legal Services Inc
Ira Herman Thompson & Knight LLP

 
Appellant Lawyer(s) Appellant Law Firm(s)
Kathleen Cully Kathleen G. Cully PLLC
Ronald Mann Kathleen G. Cully PLLC

 
Appellee Lawyer(s) Appellee Law Firm(s)
John Campo Troutman Sanders LLP
David Dantzler, Jr. Troutman Sanders LLP
Eric Unis Troutman Sanders LLP

 

CUSTOM EMAIL ALERTS!

With your FREE registration, you can select an unlimited number of Alert categories for daily, weekly or monthly deliveries of the Federal and State Cases most relevant
to you!

Click Here to sign up.

 



Click the maroon box above for a formatted PDF of the decision.
that the rent‐stabilization program did not qualify as a “local public16 ________5 vacated on other grounds sub nom. solomon v. resolution trust corp., 51318 this appeal.16 in the context of dcl § 282(2), (2) whether the protections provided12 protections, with the consequent elimination of tenant protections,12 lease renewal, and, upon the tenant’s vacating of the premises, allow22 resolving the case on other grounds); but see also brief of amicus22 section 522(d) of the code provides a list of categories of property26 its legal conclusions de novo.”  in re quebecor world (usa) inc., 71917 curiae mfy legal services at 14‐20 (arguing that the inability of a23 requiring lease renewal in almost all circumstances, and affording28 amended her filing to list the value of her lease on schedule b as11 do not address the assumption and assignment of a lease and, thus,6 of dcl § 282(2) on rent stabilized leases, we hesitate to attempt to18 5                            no. 12‐4131‐bk that a debtor may exempt.  however, the code also permits states, if27 raises a question of new york state law that is appropriately13 be  exempted  from  her  bankruptcy  estate  pursuant  to8 the tenancy to pass statutorily to certain members of the tenant’s23 179 b.r. 43, 49 (bankr. s.d.n.y. 1995).  thus, there is (albeit limited)5 in re stein, 281 b.r. 845, 848 (bankr. s.d.n.y. 2002).15 domiciled in the state.”  id.  under new york law, a debtor may2 certified to the new york court of appeals.14 trustee‐appellee.18 i. background17 unis, on the brief), troutman sanders llp, new22 no. 12‐4131‐bk7 diamond, 18 f.3d 111, 119 (2d cir. 1994), cert. granted, judgment17 law, we may certify “determinative questions of new york law23 district court affirmed the bankruptcy court.  the district court28 owner is entitled, no tenant shall be denied a renewal lease or be1 assistance benefit” in the context of dcl § 282(2).  although two9 new york city tenant’s rent‐stabilized lease as a consequence of the8 bankruptcy assistance project, supporting debtor‐26 the landlord for the value that exists in the elimination of those16 whether the question is of importance to the state and may require5 filing, she listed her apartment lease on schedule g as a standard6 except on one or more of the grounds specified in this code.”  n.y.5 thelen llp, 736 f.3d 213, 219 (2d cir. 2013) (internal quotation marks21 personal property exempt from the bankruptcy estate under dcl12 held that a rent‐stabilized tenancy is the product of a “lease” under17 new york state debtor and creditor law section 282(2)9 under the rsc.  this prevents us from making any confident15 16 11 approached the trustee‐appellee, john s. pereira, and offered to buy8 explained that the rent stabilization program was created “to9 balance the rights and interests of renters and building owners. 23 nom. pattullo v. resolution trust corp., 513 u.s. 801 (1994).  “the20 exempt, among other things, her “right to receive or . . . interest in . .3 regulatory scheme in the new york housing market, not an24 the  clerk  of  the  new  york  court  of  appeals  this  opinion  as  our17 we conclude that the new york court of appeals is better14 protections afforded by new york’s rent stabilization code9 12‐4131‐bk for the southern district of new york.22 u.s. 801 (1994) and cert. granted, judgment vacated on other grounds sub19 no new york courts have interpreted the phrase “local public8 is a “local public assistance benefit” because the value of the lease (in18 after the death of her husband, santiago‐monteverde1 experienced financial difficulties and eventually sought relief under2 as a “local public assistance benefit”?10 the rsc have indicated that the rejection of a rent‐stabilized lease by29 rent‐stabilized lease . . . is a collateral consequence of the regulatory1 monteverde, no. 12 civ. 4238 (pkc), 2012 wl 3966335, at *2 (s.d.n.y.3 household,” if certain conditions are met.  id. (internal citations24 consequently, we certify it to that court. 16 that court declines to accept certification.22 rent‐stabilized debtor’s lease and have discussed the effect of a29 see id. §§ 2524.3, 2524.4. 2524.5.  as a result of these provisions, rent‐8 ii. discussion13 debtor.10 assumption and assignment of his or her lease by claiming that the11 25 santiago‐monteverde appealed to the district court.  the27 lenox hill hosp., 84 n.y.2d 385, 389 (1994); see n.y. comp. codes r.25 out’ of the federal exemption scheme, . . . choosing instead to30 added).6 the value of her rent‐stabilized lease was exempt from her7 in certifying this question, we understand that the new york11 14 a bankruptcy trustee is authorized to “assume or reject15 at some point prior to the mid‐1970’s, debtor‐appellant,18 (“rsc”), n.y. comp. codes r. & regs. tit. 9, §§ 2520.1 et seq., make10 29 lease above the value of a market rate lease, and that the12 covered by § 365, but see b.n. realty assocs. v. lichtenstein, 238 b.r.19 argued: september 23, 201326 the issue and, if not, whether the decisions of other new york courts3 11                            no. 12‐4131‐bk court’s interpretation and application of state law de novo.”  in re20 debtor‐appellant,13 rule permitting it to answer questions of new york law certified to it28 santiago‐monteverde appeals.  her principal contention is8 any . . . unexpired lease of the debtor.”  11 u.s.c. § 365(a).  we have16 that the application of § 282(2) to new york’s rent stabilization laws12 this issue.17 3                            no. 12‐4131‐bk resolve these issues without first obtaining the views of the new19 assumption and assignment of the lease eliminate the protections14 the certified question as it deems appropriate.  we do not intend this13 voids the lease, nor terminates the lease” and that “[t]he debtor‐2 before: sack, b.d. parker, and raggi, circuit judges.1 c. certification21 chiefly by limiting the grounds for eviction . . . .”  id.26 exempt certain specified property from the bankruptcy estate. 24 york, ny, for amicus curiae new york city25 meaning of new york debtor and creditor law (“dcl”) § 282(2). 13 exemption.  the bankruptcy court granted the motion on the ground15 bankruptcy court decisions have permitted the assumption and10 & regs. tit. 9, §§ 2520.1 et seq.; n.y.c. admin code §§ 26‐501 et seq. 26 regulations govern the initial rent, restrict rent increases, mandate21 interest.”  id. at 623‐24.  in contrast, the bankruptcy court concluded22 the trustee moved to strike santiago‐monteverde’s claim of14 trustee’s authority under § 365 extends to rent‐stabilized leases.  see3 ________4 york, ny, for trustee‐appellee.23 involve “value judgments and public policy choices” concerning the20 others: (1) whether the new york court of appeals has addressed2 jurisdiction of the present appeal for resolution after disposition of20 john s. pereira, chapter 7 trustee,17 unexpired lease.  shortly thereafter, the owner of her apartment7 significant protections.  santiago‐monteverde’s main contention is10 lease (or its value) is a “local public assistance benefit” exempt from12 appeal from the united states district court21 8                            no. 12‐4131‐bk to the exemptions found in section 522(d).  “new york has ‘opted29 we answer all three questions in favor of certification.9 existence and scope of property rights, as well as the application of21 assignment of rent‐stabilized leases or rights similar to rsc11 the lease, or some portion of its value, exempt from the tenant’s11 outside of bankruptcy bars the trustee from assuming the lease, see25 an exemption under dcl § 282(2).  see in re toledano, 299 b.r. at 294;14 mary veronica santiago‐monteverde, signed a lease with her19 finally, the resolution of this question will determine the25 analytically different issue: may a rent‐stabilized tenant prevent the10 the rsc “regulate[s] the two terms at the core of the landlord‐15 comp. codes r. & regs. tit. 9, § 2524.1(a).  the “grounds specified in6 given the significance of these issues to landlords and tenants,16 husband for an apartment in lower manhattan.  following the20 no. 12 cv 4238 ― p. kevin castel, judge.23 scheme and not a ‘local public assistance benefit.’”  in re santiago‐2 concluded that it was “not necessary to reach the question of29 “we exercise plenary review over a district court’s rulings in14 debtor‐appellant.4 2                            no. 12‐4131‐bk § 365(a).8 in re toledano, 299 b.r. 284, 292 (bankr. s.d.n.y. 2003); in re yasin,4 the  certified  question  by  the  new  york  court  of  appeals  or  once21 § 282(2) as a “local public assistance benefit.”13 art. vi, § 3(b)(9) (directing the new york court of appeals to adopt a27 in this appeal, however, we must consider an additional and9 emergency housing legislation that was carefully designed to22 6                            no. 12‐4131‐bk lease).  additionally, several bankruptcy courts have held that a2 ________19 they choose, to create their own lists of exemptions as an alternative28 assistance project at 7‐13 (arguing that rent‐stabilized tenant’s rights24 certificate together with a complete set of briefs, appendices, and the18 court of appeals, if it accepts the case, may reformulate or expand12 bankruptcy court and district court determined that the value of a10 . a social security benefit, unemployment compensation or a local4 public assistance benefit” under dcl § 282(2).14 have addressed (1) the meaning of “local public assistance benefit”11 concomitant value created in her rent‐stabilized lease, amount to a10 the united states court of appeals for the second circuit.5 enactment of new york’s rent stabilization law in 1974, the21 value judgments and public policy choices; and (3) whether the6 appeal from a decision of the united states district court for3 afforded under the rsc and, therefore, that he may sell the lease to15 rejection.  see 187 concourse assocs. v. bunting, 670 n.y.s.2d 686, 68830 rent‐stabilized lease did not fall within the exemption.  we conclude11 positioned to resolve this unsettled issue of new york law and,15 eliminate the protections of the rsc.  see 187 concourse assocs., 67031 carolyn e. coffey (of counsel to jeanette zelhof),1 outcome of this appeal, as it is the only question presented to this26 united states court of appeals2 possesses the authority under 11 u.s.c. § 365 to assume or reject a28 whether a debtor‐tenant possesses a property interest in6 in this appeal we consider whether the value inherent in a7 appeals of the state of new york pursuant to 2d cir. local r. 27.23 permit us to predict how the court of appeals would resolve it; (2)4 11 u.s.c. § 365(a), (c)).26 the  following  question  is  hereby  certified  to  the  court  of2 are statutory personal rights rather than property rights that,25 assistance benefit.”  in re santiago‐monteverde, 466 b.r. 621 (bankr.17 at 625.26 j. david dantzler, jr. (john p. campo, eric l.21 cully, kathleen g. cully pllc, new york, ny,19 york courts addressing the interaction of the bankruptcy code and28 stabilized tenants who have not defaulted on their leases enjoy9 federal law, diamond, 18 f.3d at 119,  and thus would appear to be18 ________2 santiago‐monteverde v. pereira whether” the exempt benefits were limited only to payments to a30 unemployment benefits, “are payments of one sort or another that a20 and n.y. comp. codes r. & regs. tit. 22, § 500.27(a), as ordered by4 new york state law also authorizes municipalities to formulate and27 santiago‐monteverde’s interest in the lease.  when pereira advised9 that this constellation of protections adds “value” to a rent stabilized11 evidence that the legislature had “intended to confer upon the5 decided: march 31, 201427 10                            no. 12‐4131‐bk in re: mary veronica santiago‐monteverde, 9 n.y.s.2d at 688 (explaining that “bankruptcy lease rejection neither1 n.y. unconsol. law § 8605; n.y.c. admin code §§ 26‐501 et seq. 29 pursuant to rule 27.2 of our local rules and new york state22 reviewing the bankruptcy court’s factual findings for clear error and16 omitted).  “landlord compliance with this scheme is enforced25 an overheated rental market, through no fault of their own.” 12 “local public assistance benefit” that is exempt from her bankruptcy11 terminating the rent‐stabilization regime.”  id.7  ________24 an exemption of property from her estate.  the debtor contends that6 shall any person attempt such removal or exclusion from possession,4 manocherian, 84 n.y.2d at 389; see also id. (rent stabilization created13 barrington d. parker, jr., circuit judge:6 8 certified question is determinative of a claim before us.”  in re thelen7 20 first, neither the court of appeals nor lower new york courts10 may be assumed and assigned by the trustee pursuant to 11 u.s.c.7 tenant a public assistance benefit consisting of the value of6 analysis by the court of appeals.15 sept. 10, 2012).  the district court also adverted to the absence of any4 meaning of new york debtor and creditor law § 282(2).  the9 protections.  santiago‐monteverde argues that the lease (or its value)17 the rsc.  as noted by the parties and the amici, resolving these20 recover possession, by exclusion from possession, or otherwise, nor3 codes r. & regs. tit. 22, § 500.27(a);local r. 27.2; see also n.y. const.26 mary veronica santiago‐monteverde,12 york court of appeals.20 court.27 by the rsc are personal or property rights, or (3) the effect of the13 record  filed  by  the  parties  in  this  court.    this  panel  will  retain19 authority for the proposition that a rent‐stabilized debtor’s lease6 the case requires us to interpret state law, “[w]e review the district19 regime provides such a benefit.  the new york court of appeals has8 august term, 20136 appellant.27 [that] are involved in a case pending before [us] for which no24 listed in section 282(2),” such as social security, disability, and19 under the rsc, these terms substantially favor tenants,27 apply rent stabilization regulations and new york city has done so. 28 of the dcl and rsc is “of importance to the state” and will in fact19 249, 254‐56 (s.d.n.y. 1999) (quoting bankruptcy court’s conclusion20 debtor, because “the value in securing a lawful termination of the31 prediction of how the new york court of appeals would resolve16 of new york” by “protect[ing] dwellers who could not compete in11 bankruptcy estate as a “local public assistance benefit” within the12 estate.12 concomitant value of these protections amounts to an exempt “local13 neither decision addressed the argument presented in this appeal for13 santiago‐monteverde that he planned to accept the offer, she10 omitted), certified question accepted 22 n.y.3d 1017 (dec. 12, 2013).22 v.15 remained current on her lease obligations.  in her initial bankruptcy5 7                            no. 12‐4131‐bk that the “benefit of paying below market rent . . . is a quirk of the23 amicus curiae mfy legal services, inc., supporting3 moreover, new york cases have assumed that a trustee27 provide its own exclusive set of permissible exemptions for debtors1 do not resolve this appeal.7 “to remedy a persisting emergency housing shortage”).14 whether a tenant’s rights under the rsc are property or personal22 holdover proceeding occurs” (citations omitted)). but these decisions5 therefore, cannot be administered as part of the bankruptcy estate).26 chapter 7 of the bankruptcy code.  during the pendency of3 in the1 the question confronting us is whether the rent stabilization7 f.3d 94, 97 (2d cir. 2013) (internal quotation marks omitted).  where18 provid[es] occupants with statutory rights to tenancy renewals” as23 public assistance benefit.”  n.y. debt. & cred. law § 282(2) (emphasis5 to occupy the premises, unless a properly instituted summary4 no new york cases directly address these contentions.  new27 removed from any housing accommodation by action to evict or to2 accordingly,  we  certify  the  question  and  stay  resolution  of15 ira l. herman, thompson & knight llp, new24 this code” are limited, and do not mention a debtor’s bankruptcy. 7 assignment of a tenant’s lease during bankruptcy on her rights14 rights.  see, e.g.,  brief of amicus curiae new york city bankruptcy23 bankruptcy estate as a “local public assistance benefit” within the8 mfy legal services, inc., new york, ny, for2 s.d.n.y. 2012).  the bankruptcy court noted that “all of the items18 second, the issue of the proper interpretation and interaction18 the trustee does not void or terminate the lease, and does not30 that “[a]s long as the tenant continues to pay the rent to which the30 a bankruptcy court’s order striking a debtor’s claim of entitlement to5 as well as the complete absence of authority concerning the impact17 9                            no. 12‐4131‐bk apartment became rent‐stabilized.  the rsc “regulat[es] rents and22 on the brief), for debtor‐appellant.20 that rent‐stabilized leases fell within an exception to § 365, but21 5 the impact of a bankruptcy trustee’s rejection of a rent‐stabilized1 ameliorate, over time, the intractable housing emergency in the city10 “before certifying such a question, we must answer three1 bankruptcy proceedings, she has continued to pay her rent and has4 articulation of the above specified question to limit the scope of the14 (civ. ct. 1997) (citing several cases from new york courts discussing31 for the second circuit3 strong anti‐eviction protections.  the implementing regulations state29 that the protections of the rent stabilization program, and the9 by, among other courts, “a court of appeals of the united states”).29 the bankruptcy estate?  the trustee implicitly argues that his13 the protected value of her rent‐stabilized lease that may7 iii. conclusion1 4                            no. 12‐4131‐bk debtor has the right to receive or in which the debtor has an21 tenant relationship: rent and duration.”  resolution trust corp. v.16 creditor to reach the value of the debtor’s rent stabilized apartment24 cfcu cmty. credit union v. hayward, 552 f.3d 253, 258 (2d cir. 2009). 25 the southern district of new york (p. kevin castel, judge) affirming4 individual entitlement” comparable to the other items in § 282(2).  id.25 it is hereby ordered that the clerk of the court transmit to16 llp, 736 f.3d at 224 (internal quotation marks omitted).  in this case,8 manocherian, 84 n.y.2d at 389‐90.24 tenant, with a rejected unexpired rent stabilized lease, may continue3 controlling precedent of the court of appeals exists.”  n.y. comp.25 questions may implicate other questions of new york law, including21 ronald j. mann, new york, ny (kathleen g.18 well as occupancy and anti‐eviction protections.  manocherian v.24 section 522(b) of the bankruptcy code permits the debtor to23 ________17 ________28 its capacity as an appellate court in bankruptcy, independently15 whole or in part) is traceable to the protections afforded to her under19


All Content © 2007-2012 The Judicial View, L.L.C. All Right Reserved.
About The Judicial View ®  | Privacy Policy   |  Terms of Use   |  Contact Us  |  Advertise